母のいた私の大阪の実家は、今年２０２３年４月３日からもう半年以上空き家です。築４５年超の一戸建てで、やはり人が住まないとどんどんダメになっていきます。耐震補強もしていませんし、断熱（ガラスウールとか硬質ウレタン断熱）もなく、また、経年により、すきまだらけになっていて、台風や風雨による劣化も進んでいます。
そこで、税金のことや売却のことを調べていたのですが、結論から言うと、母の名義の物件ゆえ、ハードルが高くて、結局、相続後での売却を選らばざるを得ないという結論になりました。
そもそも母が、グループホーム入所にあたり住民票を移したので、空き家の売却で税制で確か特別控除があったはずと思い、空き家期間の制約のことが気になり調べたのです。そしたら、「空き家になって以降３年以内」に売却した場合に、譲渡益に特別控除（最大３０００万円ですが、実家の場合は土地のみしか価値なく、うわ物の撤去費を引くと、多分その５分の１か、１０分の１程度のもの）があり、ほぼ税金がかからないのです。まあ、実家の場合、どうでもいいような価値しかないのですが、むしろ劣化が心配なのです。
そこで、ネットで調べて行くと、まずこの家の登記は母の所有ですし、かつ母は認知症ですので、もはや、私が唯一の相続人（兄は独身でなくなりましたので、私しかいないのです）であっても、法律行為（不動産売買）ができないのですね。家の売却となると、法定後見制度により家裁が選ぶ「成年後見人」にしか、売買はできないのです。「成年後見人」だと私のような親族はほぼなれない上、これからずうっと、月に数万円の報酬も発生してしまいます。
それで、もう少し解説を読んでして「あっ！」と思ったことがありました。それは、「任意後見制度」というのがあって、私の場合であれば、母が、認知症になる前で元気なうちなら、予め公証人役場で「任意後見契約」を結んでおけば、判断能力が衰えてきたときに改めて手続きを行い、家裁が「任意後見監督人」という人を選任し、売却もできたのです。これは、勉強不足ですね。あとの祭りでした。
母の今の状態をみていると、多分長生きをするでしょうね。それはいいことなのですが、その間、水道、光熱費が、月６０００円弱、固定資産税が年間約５００００円を払い続けるしかないようですね。
今回いろいろ調べてみて、わかったことも結構ありました。ある一定の時期以前の建物で耐震基準に満たないものは、補強工事をしないと売れないし貸せないということなどもですね。
それと相続後は、３年以内に売却しないと例の税制特例はないようです。でも、多分、母は長生きするので、その時は税制も変わっているのでしょうね。
